【不動産投資】物件のリフォームの見積もりを大公開!失敗しないコツもご紹介します。

投資

このブログでは、私と同じく

「これから初めて不動産投資用に
物件を買ってリフォームするよ!」

という不動産投資初心者の方向けに、
物件をリフォームした実体験を
ご紹介しようと思います!

具体的には

  • 実際のリフォームの見積もり
  • 不動産投資のリフォームのコツ
  • 自分でやるか業者に頼むか悩んだこと

の3つを中心に
書いていこうと思います。

ぜひお役に立ててください!

実際の見積もりを紹介

それではさっそく、

ここからは皆さんの目安になればと思い、
実際のリフォームの見積もりを公開します(^^♪

ちなみに今回は「和室ありの戸建て一棟」
をリフォームしたため、

主にクロス張替え、クッションフロア追加、
和室の襖等の張替をしました。

実際に依頼した業者の見積もり

まずは私たちが実際にリフォームを
お願いした【業者A】の見積もりです↓

【クロスや床】

  • クロス1㎡(下地込み):800円
  • クッションフロア1㎡:1900円

【和室】

  • 襖張替え(片面):2500円
  • 天袋張替え:1500円
  • 障子張り替え:2500円
  • 畳み表替え:3900円

【その他】

  • モニター付インターフォン:35000円
  • ウォシュレット取付:44000円
  • キッチンのシングルレバー水栓:18000円
  • 洗いクリーニング:70000円
    (60平米の一軒家丸ごとで)

いかがでしょうか?(^^♪

ご自身でリフォーム代を
ざっくり検討する際、
ぜひこの数字を使ってみてくださいね。

業者Bの場合

とはいえ、この一社だけでは
初心者の方にとって
安いのか高いのか分からないと思うので、

ついでに別の工務店【業者B】の
見積もりも見てみましょう!

分かりやすいように【業者A】を基準に
「〇円高い安い」というのも記載しています。

【クロスや床】

  • クロス1㎡(下地込み):1150円
    (350円高い)
  • クッションフロア1㎡:2800円
    (900円高い)

【和室】

  • 襖張替え(片面):5000円
    (2500円高い)
  • 天袋張替え:2500円
    (1000円高い)
  • 障子張り替え:2300円
    (200円安い)
  • 畳み表替え:8700円
    (4800円高い)

【その他】

  • ウォシュレット取付:50000円
    (6000円高い)
  • キッチンのシングルレバー水栓:26000円
    (8000円高い)
  • 洗いクリーニング:120000円
    (50000円高い)

【業者Bにのみ追加でかかる費用】

  • 仮説工事費(室内養生工事):25000
  • 廃材処分費:35000
  • 現場管理費:60000
  • 諸経費:35000 

いかがですか?

同じリフォーム内容でも
微妙に料金が違いますし、
なにより業者Aよりも高いものが多いですね。

なので「業者Bって高いなぁ…」と
思われたかもしれませんが、実は!

ネットで調べた相場観でいうと
工務店Bも高すぎるわけではありません。

なので仮に見積もりで
業者Bくらいの費用を出されても、

「ボラれている」わけではありませんので
ご安心ください。

ただ、業者Bのみに追加でかかる費用が
地味に痛いんですよね…(^^;w

専門店は安い?

ところで、業者AとBでは、

特に「和室」のリフォーム費用に
一番差がありましたね。

それを見た私はふと、

「和室って実は畳屋に頼むのが
一番安いかったりして…??」

と思い、1円でも安くしたかったので(笑)
早速地元の畳屋さんにリフォームの
見積もりをお願いしてみました。

すると、下記の見積もりが
帰ってきたのですが…

(こちらも同様、業者Aを基準にして
いくら高い、安いを記載しています)

【和室】

  • 襖張替え(片面):4000円
    (1500円高い)
  • 天袋張替え:2400円
    (900円高い)
  • 障子張り替え:3000円
    (500円高い)
  • 畳み表替え:3,800円
    (100円安い)

…そうなんです、

意外と専門店でも工務店よりも
安かったのは「畳表替え」だけで、

あとはぜんぶ、工務店の方が
安く済むことが判明しました(^^;w

また、クロスも同様に
「クロス屋の方が安いのでは…」と思い、

とあるクロス屋さんに聞いたのですが
「最低1㎡あたり1100円~です。」
とのことでした。

ということで結果、
専門店だからといって
安く仕上がるわけではない
ということは一つ、学びになりました!

不動産投資のリフォームをするときのコツ

さて、次にここからは
不動産投資でリフォームをするときに
知っておきたいコツ2つをご紹介します!

賃貸目線で必要なことを確認する

もしあなたが今回、はじめて
不動産投資用物件のリフォームをするならば、

まずは「賃貸目線でのリフォーム提案」
必ずだれかに聞いた方が良いと思います!

というのも、
「入居者が見ているポイント」と
「私たちがリフォームしてあげよう」とする
ポイントって必ずしも一致しないからです。

たとえば、せっかく良かれと思って
リフォームしてあげたのに、
全然入居者にとってはそれが
要らないことだったら悲しいですよね(笑)

なので、事前に
「入居者が喜ぶ、必要最低限のポイント」
というのは把握しておいた方が、
リフォームに無駄がありませんよ(^^♪

 

とはいえ、
「それって誰から聞けるの?」
と思われたかもしれませんね。

手っ取り早いのは
「賃貸メインの不動産屋さん」です。

自分が将来、
入居者募集でお願いする不動産屋さんに
「どのようなリフォームをすれば
入居者がつきやすくなるのか」
を、事前に教えてもらいましょう!

(特に工務店をあっせんしてくれる
不動産屋なら喜んで見積もりしてくれます)

賃貸のプロである不動産屋さんは、
「入居者が気にするポイント
をすべて、把握されています。

たとえば、

  • キッチンの水栓は必ず変えた方が良い
  • 各部屋にエアコンの線をつないだ方が良い
  • 各部屋にTVが見れるようにした方が良い

などなど…

自分では
「それ、そんなに重要かなぁ…?!」
と思ってしまうようなことが、

意外と入居者の立場からすれば
かなり大事だったりすんです…!

でもそんなの自分じゃ分からないですよね(^^;

それに、地域や物件によっても
工夫するポイントって異なりますから、
他の人の体験談もあてになりませんし…。

ということで、まずはその地域の賃貸のプロに
「どのようなリフォームをすべきか」を
しっかりと聞いてみましょうね!

必要最低限にする

くわえて、もう一つ大切なことは
リフォームは必要最低限にしておく
ということです。

たとえば、私は当初

「和室の緑色の壁って古臭いなぁ」とか、
「風呂やトイレがタイルなのが嫌」といった
”見栄え”をかなり気にしていたのですが、

とある不動産屋の方から

「見栄えよりも、
安さを重視する人はいます!」

と言われ、ハッとしたことがあります。

そもそも、

和室の緑色の壁を10万円ほどかけて
クロスに張り替えたり、

タイルをパネルに変えたところで、
一体いくらの家賃アップができるのか…。

それならむしろ、

リフォームを必要最低限にして
その分家賃を下げ、

安さで他の物件と勝負するほうが
勝機があるかも…?と気づけたのです!

 

思えば、いろんな不動産投資の本にも
「リフォームは必要最低限が大事!」
と書かれていました。

それで、なんとなく分かってはいたんですが、
実際に自分が物件を手にすると
「素敵なお家にしたい!」
と思ってしまったんですねぇ…(^^;w

でも、やっぱりリフォームは
必要最低限が成功へのカギだな、
と今は強く思います。

なんせやりだすとキリがありませんw

 

あと、リフォームの良いところは、
あとからいつでも追加できること

だから最初から完ぺきに
しようとしなくて大丈夫です!

私もそれに気づいてから、
「和室の壁は緑のままで」
「トイレも風呂もタイルのままで」
「エアコンは最初からつけない」
という選択を選ぶことができました。

そうしてリフォーム代を抑えたまま、
入居者が決まれば万々歳ですよね!

逆に、あまりに反響がなければ、
それから追加でエアコンをつけるなり
すればいいだけで…

全然リフォームなんてこうして、
「後から追加」でも充分なんです(^^♪

要はどれだけ安く仕入れて、
賃貸に出せるか?が勝負です!!

自分でDIY? 業者に頼む?

それから最後に、
不動産投資の初心者の方が
おそらく悩むであろうこと…

「自分でDIYするか、業者に頼むか」
ということについて、
私の意見を書いておこうと思います!

そして、さっそく結論ですが

もしあなたがDIY素人なら、
自分でDIYするのはやめたほうがよい

というのが私の意見です(^^;

素人DIYのデメリット

なぜなら、素人DIYはどうしても、

時間と労力がめちゃくちゃかかる上、
仕上がりが綺麗にはならないからです…。

なぜそう言い切れるかというと、
私の実体験です(笑)

私も以前、
車を車中泊仕様に自分で一から
DIYしたことがあるのですが、

どれだけ頑張っても「素人感満載」
の車になってしまいまして…(笑)

3回DIYしましたが、
全部素人感が抜けない車でした(笑)

 

そしてその経験で学んだことは、
DIYするならちゃんと

プロの大工にお手伝いしていただくか、
本や動画などでしっかりと勉強をしないと

とても人様にお貸しできるような
状態にはならないということです(笑)

また、自分でDIYするならそもそも
道具も揃えなければなりません。

それが、意外と高かったりもします(´;ω;`)

さらにDIYって予想以上に
何か月もかかりますし、
超しんどいですww(笑)

なのでハッキリ言って素人DIYは
デメリットだらけなので
到底オススメできません…

まぁ、あくまでも私の意見ですが(^^;

業者に頼むことと比較しよう

「それでも低予算なのが魅力的!」
とお考えなら、

業者に頼むことのメリット、デメリットと
比較してみましょう。

まず業者に頼むと、リフォームは
約1カ月ほどで終わります。

そうすればすぐに
入居者募集を開始できますね!

でも自分でDIYをしたとしたら…?

もし週末にしかDIYできないなら、
何か月もかかるのは間違いありません。

すると、入居者募集をかけられるのが
そもそも何か月も先になってしまいますね。

…これを、別に気にならないというのであれば
やる価値はあるかもしれません。

ただ、
私にとってそれは「立派な損失」だったので、
自分でDIYすることは辞めました。

要は考え方ですね。

つまりまとめると、

【自分でDIYすると…】

  • 自分のDIYの技術の向上を図る
    労力がかかる
  • 何か月もの時間がかかる
  • それでいて仕上がりが
    そんなに綺麗ではない(笑)
  • 時間がかかった結果、
    入居募集は遅れる
  • それでも低予算ですむ

【業者に頼むと…】

  • ある程度の仕上がりは確保される
  • 自分の時間も確保できる
  • 入居開始までの時間を
    DIYよりも圧倒的に早められる
  • でも、お金はそれなりにかかる

という風に比較ができるので、
あなたはこれでどちらを選ぶか、です。

DIYがオススメできる人

とはいえ、

  • DIYが元々得意な人
  • DIYの体験をブログやYouTube、
    本にして発信する人

ならDIYにトライするのは
良い選択だと思います。

特に後者なんかは不動産投資をやりつつ、
さらに稼ぐ手段を作っているので
スゴイですよね。

今っぽい選択だと思います(笑)

 

あとは誰がやっても代わりの無いことなら
自分でやっちゃうのは良いと思います!

たとえばウォシュレット取り付けとか。

こういうことは誰がやっても
「綺麗」「汚い」という差が無いので、
取り組んでみるのもオススメです。

まとめ

ということで、本日は
不動産投資初心者の方にむけて

リフォームの相場観と、
コツをご紹介しました!

相場は具体的な数字をご参照ください。

コツは、もう一度まとめると、
「賃貸目線のリフォームにする」
「必要最低限にする」
「素人ならDIYしない」です。

それでは!