【初心者向け】不動産投資の物件の探し方!一棟目に悩む人に読んでほしい。

投資

私が不動産投資をはじめよう!
と考えた時、

まずは色々と本を読みました。
そしていろんな知識を吸収し、
「さあやるぞ!」となった後…

「え? どうやって物件買うの?w」
と途方にくれました(笑)

多分、不動産投資をこれから始める方は、
きっと同じ悩みに直面している方が
多いと思います…。

なので本日は、同じく
不動産投資初心者の方に向けて

「超具体的な物件の探し方」
ご紹介したいと思います!

何をしたらいいか分からない!
とお困りの方、是非読んでみてください。

まずはどの物件タイプに投資するか考えよう

「不動産投資」と一口にいっても、
その投資先となる物件は様々です。

まずはその物件のタイプを
明確にズバっと決めちゃいましょう!

主に、

  • 区分マンション
  • 戸建てマンション
  • アパート一棟
  • 土地

のいずれかに
投資する場合が多いと思います。

…とはいえ、

「うーん。この段階でもはや
どれにしたらいいのか分からない…w」

と悩んでしまう気持ち、
よく分かります(笑)

その場合は、
「これから不動産投資で
どういう風に拡大していくか」
を明確にしてあげましょう。

すると自然と選ぶべき物件タイプが
決まってきますよ!

ちなみに「もう決まってるよ~」
という人は2章まで飛ばしてください。

拡大シナリオを描く

「拡大シナリオを描く」
というとなんだか難しそうに
思えますが(笑)、

やることは簡単です!

  • どうして不動産投資を始めるのか?
  • 目標はなに?
  • それを達成するにはどうする?

という3点を考えればOKです。

【どうして不動産投資を始めるのか?】

そもそも、いろんな投資がある中で、
わざわざ不動産投資をはじめようと思ったのは
どうしてでしょうか?

「毎月、キャッシュが欲しい」とか、
「純資産を増やしたい」とかでしょうか。

多くの方がこのどちらかだと思いますが…

【目標はなに?】

続いて、

  • 「キャッシュ」なら毎月
    いくらあれば満足か。
    それを何年で達成するのか?
  • 「純資産」なら何年でいくら増やすのか。

を明確にしましょう。

ここではおそらく、

「不動産投資で、
毎月手残り20万くらい欲しい!」

となんとなくお考えの方が
多いと思うので、

そのシナリオを考えてみます。

【それを達成するにはどうする?】

「手残り月20万円」といえば
簡単なように思えますが、

実はこれを達成する場合、
超概算ですがだいたい家賃収入は
月40万円程度が必要となります。

(運営費8%、空室滞納損10%、
法人税25%の計算で、かつ
すべて現金購入の場合の計算です。
また個人の場合は本業の収入によって
税金が変わります。)

そして月40万円の家賃を達成したい場合、

これまたざっくりですが
5万円の戸建て、区分マンションを
7~8戸ほど買う必要がありますね。

つまり、およそ4000万円程度の資金
自分で用意して物件を買いまくれば、
達成できる計算です。
(仮に物件が表面利回り10%の場合で
購入による諸費用は含まない計算です)

そしてこの4000万円を工面するには

  • コツコツ何年もかけて
    自分の資金で買い続けるか
  • 融資を受けながら拡大するか

の2通りに分かれます。

どちらにせよ、要は今すぐ
4000万円ポンと出せる人でない限り、

「月20万円」を達成するには
それなりの時間がかかるわけです。

「なんとなく5年くらいでと思ってたけど
よく考えたら無理だった…(笑)」
と気づいた方は、
多いのではないでしょうか(^^;w

でも、あきらめる必要はありません!

達成期間をさらに伸ばす、
目標額を下げるなどして
調整すれば達成可能になります。

しかしそれでも、

「月手残り20万円は譲れない!」
「しかもとにかく早く達成したい!」
「でもお金は無い!!」

というのであれば、

戸建てや区分マンションを
ちんたらやる暇はありません。

そういう方は今すぐに融資をうけ、
アパート一棟まるごと買い、
拡大していくべき。
ということが分かります。

「融資は怖い」のであれば、
現金で買える程度の物件に
とどめなければなりません。

つまりまとめますと、

何年で何を達成するか、
融資を受ける受けないによって、
選ぶべき物件は自然と決まる。

ということです。

ちなみに私の場合は、

  • 不動産投資はCFを得るためじゃなく
    純資産を増やすために始める
  • 融資を受けるのは必須。
    (個人的には現金買いの不動産投資は
    うまみが無いと思ってます。
    低金利の今は、ですが。)
  • とはいえフリーランス1年目で
    融資は受けられないので、
    最初は現金で買い実績作りをする
  • そして2戸目から融資を受け、
    徐々に拡大していく

というシナリオを作りました。

さいごに、
こういった計算は不動産投資を始める前に
ご自身でできるようになった方が良いので、

「家賃から最終手残りの
計算が自分で出来ない…」

という方は以下の本をご参考にどうぞ(^^♪

【初心者向け】はじめての不動産投資で、おすすめの本はこれ!失敗しないために読んでおこう

譲れない条件をピックアップ

次にどの物件タイプを買うか決まったら、
「これは譲れない!」と思う条件を
ピックアップしましょう。

条件を決めないまま物件探しを始めると、
だらだらといろんな物件を見て

「いつまでも決められないよゥ…(´;ω;`)」

と泥沼にハマることになります(実話w)

ちなみに私の場合は
「一棟目は現金一括で戸建てを買う」
と明確に決まっていたので、

購入する戸建ての譲れない条件
下記のように設定しました。

  • 現金一括で買えるものにする
    (リフォーム込みで)
  • 新耐震基準の建物であること
  • 駐車場があること
  • 瑕疵物件でないこと

とはいえ、
この記事をお読みの方の大半は

「自分じゃどういうことを
条件を設定したらいいか分からない」

とお悩みの方がおおいと思うので、

ここからは私がピックアップした条件を
もう少し詳しくご説明したいと思います!
ぜひ、参考にしてください。

現金一括で買えるもの

まずはお金の話です。

物件を融資か現金、どちらで買うか?は、
皆さんのシナリオによって変わるため、
ご参考程度に聞き流してほしいのですが…

実際に物件を初めて買ってみた感想としては
「一軒目、現金で買って良かったァ…!」
と思うことが多かったため、

一棟目は現金での購入がオススメです。

なぜなら、最初の物件はやはり
リフォーム会社や管理会社の選定に
手こずることが多く、

更にリフォームに関して見積~完了までの
おおよその日程がどのくらいかかるかも
分かっていない状態であれば、

自分が思っている以上に
入居者募集をかけられるのは
先になる可能性が高いからです。

融資を受ければ当然、
「いつか返済もスタートする」
ことになると思いますが、

もしそんな右も左も分からない私が
一棟目から融資を受けて買っていたら…

おそらく入居者の募集をかける前に
返済がスタートしていたと思います(笑)

初めての投資なのに、
それはとても不安だったでしょう…(^^;

ということで不動産投資について
まだ手探り状態のうちは、

なるべく現金買いしたほうが
心が平和に保てそうです。

ぜひ参考にしてください。

 

ちなみに現金で買う場合は
物件費用×1.15の計算をすれば、

最初に支払うときに
必要な金額がおおよそですが、分かります。

またリフォーム代には、
最低50万円は確保しておきましょう。

つまり、300万の家を買うならば、
手数料込の値段が345万円、
リフォーム代50万とすると

最低でもトータルで400万円の現金
が必要ということが分かりますね。

不動産購入には本体価格以外にも
色々とお金がかかるので
全部込々で考えるようにしてください。

新耐震基準の建物であること

次は建物の構造です。

「新耐震基準」とはつまり、
「1981年6月以降に立てられた家」
ということです。

逆にそれ以前のものは
「旧耐震基準の建物」です。

もちろん、
旧耐震の物件も買っていいのですが、

その場合は必ず大家として
責任を持って対処しなければなりません。

つまり、耐震リフォームを
行う必要があります。

仮にもし旧耐震だと知りながら
それ相応の処置をせず、

その結果入居者を
地震などでケガさせた場合、

当然ですが責任は大家にあります。

そして実際に旧耐震による
死亡事故で遺族に訴えられ、

大家が何億円もの賠償金を
支払わなければならない、
となった事例があるのです…。

なので、そうならないためには

  • 新耐震の物件を買う
  • 旧耐震の物件に
    耐震リフォームを施す

という2つの選択肢がありますが、

そもそも旧耐震の物件に
どれほどリフォーム代をかければ
耐震基準が満たせるのかは、

初心者のうちはいまいち
良く分かりませんよね。

それに旧耐震を検討するたび、
リフォーム会社に見積もりに
一緒に来てもらうのも…

と思ったので、私はシンプルに
「購入するのは新耐震基準の物件だけ」
と決めました。

結果、正解だったと思います。

ちなみに1981年6月以降でも
ギリギリのものは旧耐震だったりするので、

怪しければ事前に不動産屋に
確認してくださいね。

駐車場があること

次に駐車場について。

これは、車社会の田舎なら
絶対に譲れない条件ですね。

ちなみに私は
物件自体に駐車場がなくても、

「すぐ近くに月極があるならOK」
としていました。

月極もオーナー契約ができるため
事前に契約をしておけば、

「駐車場有物件」として
募集することができるからです。

瑕疵物件でないこと

最後に瑕疵(かし)について。

瑕疵といえばだいたい
雨漏り、傾き、シロアリ…
を想像されると思いますが、

これら瑕疵物件は、
初心者は手を出すべきではありません。

単純にリフォーム代がかさばるからです。

そもそも、雨漏りの修理について
しっかりした見積もりをお願いすると

その見積もりのためだけに
10万円ほどかかったりします。

また、シロアリも駆除代だけでなく
基礎がやられていると修理代はかさみます。

ということで、とにかく瑕疵物件は
どれだけ安く売られていようと、

初心者向けの物件ではありませんから
購入は控えましょう。

ちなみに不動産売買に慣れている方なら
「この瑕疵の修理は100万くらいだな…」
と見ただけで分かるそうです。

このくらいレベルアップするまでは、
瑕疵物件はぐっとこらえましょうね(笑)

(おまけ)除外すべき条件4つ

最後に、逆にはぶくと良い条件
ピックアップしておきます。

それは下記4つ。

  • 再建築不可
  • 建ぺい率オーバー
  • テラスハウス(連棟)
  • 市街化調整区域

これら4つの条件に当てはまる物件は、

融資が受けにくいうえ、
売却しにくい物件ですのでご注意ください。

しかし、残念ながら500万円以下の物件は
いずれかに当てはまる可能性が高い
です(^^;

なのでもし現金での購入で、
この価格帯の家を買うならば

「どの条件なら妥協できるか」を
しっかりと事前に考えてみてくださいね。

ちなみに私たちの場合は

「テラスハウスなら次に
不動産投資家が同じく現金で買うだろう」

と見越して、テラスハウスはOKとしました。
(ほぼ再建築不可みたいなもんですがw)

物件を探す&見学に行く

さあいよいよ物件購入について
「譲れない条件」をピックアップ出来ました。

ここからは具体的な物件探しへと移ります!

  • まずは物件をネットで探す
  • 該当する物件をピックアップする
  • 物件の見学に行く

ネットで物件を探す

まずは不動産検索サイトで、
物件を探してみましょう!

私の場合、主に下記サイトを使いました。

あとは不動産ジャパンや楽待なども
使っていますが、

正直この2つはすっごく見にくくて、
嫌いです(´;ω;`)w

とはいえ、ここにしか乗ってない情報も
やっぱりあるのでやむなし、です(笑)

さて、これらのサイトで下記のように
絞り込みをして物件を検索します。

    • 希望のエリア

 

  • 1000万円以下の物件
    (現金買いの為)
  • 駐車場有

するとずらずらっと
物件が出てきますので、
上から順にみていきましょう。

そのとき、自分が決めた条件

「再建築不可でないか」
「建ぺい率はオーバーしていないか」
「新耐震基準かどうか」

などを一つずつ確認します。

エクセルに書き出す

そして自分がピックアップした
すべての条件を満たした物件を発見したら、

それらをすべてエクセルに並べます!

このとき、エクセルの項目は自由ですが、
なにかしら比較材料になるものがあれば

物件の数が多いときの
取捨選択に役立つのでオススメです。

たとえば、

  • 想定賃料
  • リフォーム+諸費用込みの
    合計金額
  • 上記2つで出す利回り

などなど。

こういった項目があれば

「物件AとBは利回りが同じだから、
合計金額が安い方にしようかな!」

なんていうのが、
一目で検討できるようになります(^^♪

 

ちなみにこの作業、お気づきだと思いますが
かなり面倒で日にちもかかる仕事です(笑)

でも、ぜひやってくださいm(__)m!

こうして一度でも物件をふるいにかければ、
それ以降は新着物件のみを見れば良いので、
無駄な時間をかけずに済むのです。

(オマケ)想定賃料について

ちなみに私のエクセルの項目には
「想定賃料」があったと思いますが、

これはなにも自分で適当な価格を
入れたわけではありません(笑)

事前に不動産屋(賃貸メイン)に
電話をして、想定できる賃料を
教えてもらったのです!

 

正直、初心者が賃貸サイトを見て
自分で正しい賃料を設定するのは
かなり難しいことです…(^^;

実際、私も当初検討していた物件で、
「このエリアなら月7万くらい取れそう!」
と思っていたものがあったのですが、

いざ買い付けを入れる直前に
念のため不動産屋に想定賃料を聞いたところ

「この部屋は…5万5千円が限界かと…」
と言われたことがありました(笑)

もしこの時確認せず、7万円とれると思って
買っていたら大変なことになっていました。

なのでこのように、
買った後痛い目をみないためにも

「想定賃料」はなるべく
正しい数字を把握したほうが良いです。
シミュレーションにも役立ちますしね!

ちなみに電話をする不動産屋とは
面識がなくとも大丈夫ですよ!

「物件を買うか迷っている、
賃料についてお力添えを頂きたい」

と伝えればたいてい、
丁寧に教えてくれます(^^♪

(地域、間取りを伝えたら
ざっくり〇円くらいは想定できる、
と教えてくれます。)

とはいえもちろん、
角度の低い物件もすべて
電話してしまうとかなり迷惑になので(笑)、

見学に行った後、
本気で買うか迷っているときの
最終手段にしましょう。

ちなみに私はこの時のTELで
最も印象の良かった会社に
入居の募集及び管理をお願いしました!

物件の見学に行く

最後、エクセルに物件を書き出せたら
気になる物件を実際に見に行きましょう!

不動産屋に電話をして、
アポを取ればOKです。

とはいえ最初は、

「自分が住む家じゃないし、
なんか電話するの怖いなぁ…」

とドキドキするかもしれませんが、
はじめに

「収益用物件を探しています!」

と伝えれば、すんなり伝わるので
大丈夫ですよ(^^♪

また、現地でも

「初めての大家デビューなんです!w」
と素直に言えば、
なんでも教えてくれます(笑)

分からないことはどんどん
聞いてOKです!

ちなみに、物件についたら
下記の点は確認しておきましょう。

【大規模修繕の必要性をチェック】

  • 外観に大きなヒビは入っていないか
    (たいてい入っていると思いますが、
    あまりにひどいものは修繕が必要)
  • 雨漏りしていないか
    (天井にシミがあればたいてい雨漏り)
  • 床がベコベコしている場所はないか
    (白アリの可能性あり)
  • 家が傾いていないか
    (入ったときにめまいような
    感覚がしたら要注意)
  • 水回りの修繕はどのくらい必要か
    (特に風呂、トイレ)
  • 戸建ての場合、浄化槽かどうか。
    浄化槽の場合、長年空き家なら、
    休止届けが出されていたかどうか。
    (出していなければ最悪10万円以上
    かかる場合があるので、要注意)

【そのほかチェックしておきたいこと】

  • 何故売りに出ているのか
    (場合によっては値引き交渉になる)
  • 日当たりは良いか
    自分が感じる雰囲気は良いか
    (いくら条件は満たしていても、
    日当たりや雰囲気がイマイチなら
    考え直してもいいかも…)

などなど…。

とはいえ、こうしていろいろと
書きましたが、

今はまだ
「天井にシミってどういう感じ?
床がベコベコって、なに??!」

と想像できない方が多いと思います(^^;

なんせ、私がそうでした(笑)

なので初心者の方はとりあえず、

どんな物件でも良いので最低10軒くらい、
実際に色々と見てみましょう!

やはりネットで色々情報収集するよりも、
実際に動いた方が学べることは
かなり多いですよ(^^♪

まとめ

ということで、本日は具体的な
物件の探し方をご紹介しました!

もう一度まとめますと、

  1. まずはどの物件タイプに投資するか明確にする
  2. 買う物件の条件を決める
  3. 条件に合う物件をリストアップする
  4. その中で気になる物件を内覧にいく

これでばっちり、
一棟目を探しはじめることが
できようになったと思います!

それでは、

あなたの投資がうまくいくよう、
祈っております(^^♪